Die Mietpreisbremse ist eines der zentralen Instrumente des deutschen Mietrechts. Dieser Ratgeber erklärt, wie sie funktioniert, wo sie gilt, welche Ausnahmen es gibt und welche Möglichkeiten Mieterinnen und Mietern möglicherweise offenstehen — auf Basis der aktuellen Gesetzeslage (Stand April 2025).
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung nach § 556d BGB, die seit 2015 in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel). Die Regelung wurde 2020 reformiert und ermöglicht seitdem auch rückwirkende Betrachtungen ab dem Zeitpunkt der schriftlichen Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB). Ziel des Gesetzgebers war es, einen Ausgleich zwischen den Interessen der Vermieter und dem Schutz der Mieter in Ballungsgebieten herzustellen, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft wird.
Vor der Reform 2020 war eine mögliche Rückforderung zu viel bezahlter Miete auf die Zeit nach der Rüge begrenzt. Nach der Reform könnten Mieter, die vor dem 31. März 2020 eine qualifizierte Rüge eingereicht hatten, unter Umständen auch frühere Überzahlungen geltend machen. Für aktuelle Einzelfälle empfehlen wir die Beratung durch den örtlichen Mieterverein.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt in über 285 Städten und Gemeinden in Deutschland. Die Landesregierungen legen per Rechtsverordnung fest, welche Gebiete als 'angespannter Wohnungsmarkt' gelten. Die Verordnungen sind jeweils auf 5 Jahre befristet und müssen verlängert werden.
Alle 16 Bundesländer haben Mietpreisbremse-Verordnungen erlassen. Die größten Geltungsbereiche bestehen in: Berlin (seit 2015, verlängert), Bayern (München und über 161 weitere Gemeinden), Nordrhein-Westfalen (59 Gemeinden), Hamburg (seit 2015), Baden-Württemberg (68 Gemeinden), Brandenburg (inklusive Berliner Umland), Hessen (Frankfurt, Wiesbaden und weitere), sowie weiteren Ländern. Ob Ihre konkrete Adresse in einem Geltungsbereich liegt, können Sie mit unserem kostenlosen Mietcheck-Rechner prüfen.
Wie wird die Vergleichsmiete berechnet?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand des qualifizierten Mietspiegels ermittelt, sofern ein solcher für die betreffende Gemeinde besteht. Dabei werden mehrere Faktoren berücksichtigt: das Baujahr der Wohnung, die Wohnfläche in Quadratmetern, die Wohnlage (einfach, mittel oder gut), sowie Ausstattungsmerkmale wie Bad, Küche, Bodenbelag und Heizungsart.
Formel / Formula
Die zulässige Höchstmiete ergibt sich aus der Formel: Ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % = Zulässige Höchstmiete. Wenn Ihre aktuelle Kaltmiete diese Grenze möglicherweise überschreitet, könnte eine weitere Prüfung sinnvoll sein. Unser Rechner vergleicht Ihre Miete automatisch mit dem offiziellen Mietspiegel der jeweiligen Stadt.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Nicht jede Wohnung fällt unter die Mietpreisbremse. Es gibt gesetzlich geregelte Ausnahmen, die eine höhere Miete möglicherweise zulässig machen:
- Neubauten (§ 556f BGB): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Diese Regelung soll Investitionen in den Neubau nicht hemmen.
- Umfassende Modernisierung (§ 556f BGB): Wenn die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der vergleichbaren Neubaukosten betragen, gilt die Wohnung als 'wie neu' und ist ebenfalls ausgenommen.
- Vormieterklausel (§ 556e BGB): War die Vormiete bereits höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf der Vermieter diese Höhe beibehalten und auch an den neuen Mieter weitergeben.
- Möblierter Wohnraum: Möblierungszuschläge können die Obergrenze unter Umständen überschreiten. Dieser Bereich ist in der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt, weshalb eine individuelle Einschätzung empfehlenswert ist.
Was ist eine qualifizierte Rüge?
Eine qualifizierte Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB) ist eine schriftliche Mitteilung des Mieters an den Vermieter, in der dieser geltend macht, dass die vereinbarte Miete die nach der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete möglicherweise überschreitet. Die Rüge muss keine speziellen Formvorschriften erfüllen, sollte aber schriftlich erfolgen und erkennen lassen, dass der Mieter die Mietpreisbremse für anwendbar hält. Eine einfache E-Mail oder ein Brief kann ausreichen — wichtig ist die nachweisbare Zustellung.
Was könnten Sie tun bei möglicherweise zu hoher Miete?
Wenn Sie den Verdacht haben, dass Ihre Miete die gesetzliche Obergrenze überschreiten könnte, empfehlen sich folgende Schritte — ohne Anspruch auf Vollständigkeit:
- 1Vergleichsmiete ermitteln: Nutzen Sie unseren kostenlosen Mietcheck-Rechner oder den offiziellen Mietspiegel Ihrer Stadt, um eine erste Einschätzung zu erhalten.
- 2Rüge verfassen: Eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter ist nach § 556g BGB Voraussetzung dafür, dass eine mögliche Rückforderung in Betracht kommt.
- 3Zustellung dokumentieren: Verwenden Sie Einschreiben oder eine andere nachweisbare Zustellungsform, damit der Zeitpunkt des Eingangs beim Vermieter feststeht.
- 4Unterlagen aufbewahren: Bewahren Sie Mietvertrag, Rügeschreiben und Zustellnachweis sorgfältig auf.
- 5Beratung einholen: Bei rechtlichen Unsicherheiten empfehlen wir den örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht. RechtGuide bietet keine Rechtsberatung nach RDG.
Mögliche Rückforderung zu viel gezahlter Miete
Seit der Reform 2020 (§ 556g Abs. 2 BGB) könnte zu viel gezahlte Miete möglicherweise ab dem Zeitpunkt zurückgefordert werden, zu dem die qualifizierte Rüge dem Vermieter zugegangen ist. Die allgemeine Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Eine frühzeitige Prüfung könnte sich daher als sinnvoll erweisen. Bitte beachten Sie, dass dies eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung darstellt.
Aktuelle Rechtsprechung zur Mietpreisbremse
Wichtige Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Mietpreisbremse: BGH VIII ZR 45/19 (2020): Der BGH hat entschieden, dass die Mietpreisbremse verfassungsgemäß ist. BGH VIII ZR 300/21 (2022): Zur Berechnung der Vormiete bei möblierten Wohnungen. BGH VIII ZR 8/22 (2023): Anforderungen an die qualifizierte Rüge und deren Wirksamkeit. Diese Entscheidungen bilden die aktuelle rechtliche Grundlage. Da sich die Rechtsprechung weiterentwickelt, empfehlen wir bei konkreten Fragen stets eine aktuelle rechtliche Beratung.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse noch?
Die Mietpreisbremse ist grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2025 befristet (§ 556d Abs. 2 BGB). Die Bundesregierung prüft fortlaufend, ob und in welcher Form eine Verlängerung oder Anpassung vorgenommen wird. Die jeweiligen Länderverordnungen können abweichende Laufzeiten haben. Über aktuelle gesetzgeberische Entwicklungen informiert das Bundesministerium der Justiz (BMJ).
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Zum Mietcheck-RechnerHäufig gestellte Fragen zur Mietpreisbremse
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Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung nach § 556d BGB, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei Neuvermietung die Miete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Sie gilt nicht für Staffel- oder Indexmieten, die schon vor Mietbeginn vereinbart wurden, und hat keine Rückwirkung auf laufende Mietverhältnisse ohne schriftliche Rüge.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt in über 285 Städten und Gemeinden in Deutschland, darunter Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und viele weitere. Die genauen Geltungsbereiche werden von den Landesregierungen per Rechtsverordnung festgelegt. Ob Ihre Adresse erfasst ist, können Sie mit unserem Mietcheck-Rechner kostenlos prüfen.
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Die Mietpreisbremse gilt nicht für: Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden; umfassend modernisierte Wohnungen (Kosten mindestens ein Drittel der Neubaukosten); Wohnungen, bei denen die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze lag (Vormieterklausel, § 556e BGB); Gemeinden ohne gültige Mietpreisbremse-Verordnung sowie für Gewerbemietverträge.
Wie berechne ich die Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel der jeweiligen Stadt. Maßgeblich sind: Baujahr, Wohnfläche, Lage (einfach/mittel/gut) und Ausstattung. Die zulässige Höchstmiete ist die Vergleichsmiete plus 10 %. Unser Mietcheck-Rechner übernimmt diese Berechnung automatisch auf Basis der offiziellen Mietspiegeldaten.
Was ist eine qualifizierte Rüge?
Eine qualifizierte Rüge ist eine schriftliche Mitteilung des Mieters, in der dieser gegenüber dem Vermieter geltend macht, dass die vereinbarte Miete die nach § 556d BGB zulässige Höchstmiete möglicherweise überschreitet. Formvorschriften bestehen keine, aber die Rüge muss den Vermieter erreichen (nachweisbare Zustellung empfehlenswert). Ab Eingang der Rüge könnte — je nach Lage des Falles — eine Anpassung der Miete und mögliche Rückforderung in Betracht kommen.
Wie weit zurück ist eine Rückforderung möglich?
Seit der Reform 2020 (§ 556g Abs. 2 BGB) könnte zu viel gezahlte Miete möglicherweise ab dem Zeitpunkt des Eingangs der qualifizierten Rüge beim Vermieter geltend gemacht werden. Die allgemeine Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Eine frühzeitige schriftliche Rüge könnte daher sinnvoll sein. Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Gilt die Mietpreisbremse bei Neubauten?
Nein. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f BGB ausdrücklich von der Mietpreisbremse ausgenommen. Diese Ausnahme soll Anreize für den Wohnungsneubau erhalten. Beim Erstbezug nach diesem Datum fällt die Mietpreisbremse daher nicht an, unabhängig davon, wo die Wohnung liegt.
Was ist die Vormieterklausel?
Nach § 556e BGB darf ein Vermieter die Miete des Vormieters beibehalten, wenn diese bereits über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete lag. In diesem Fall kann die höhere Vormiete an den neuen Mieter weitergegeben werden. Voraussetzung ist, dass der Vermieter den neuen Mieter vor Vertragsabschluss schriftlich über die Höhe der Vormiete informiert. Ohne diese Information kann die Vormieterklausel möglicherweise nicht angewendet werden.
Gilt die Mietpreisbremse bei möbliertem Wohnraum?
Grundsätzlich ja — die Mietpreisbremse gilt auch für möblierten Wohnraum. Allerdings sind angemessene Möblierungszuschläge zulässig, da das Gesetz keine explizite Regelung für Möblierung enthält. Die Rechtsprechung ist in diesem Bereich noch nicht abschließend, weshalb eine individuelle Betrachtung empfehlenswert ist. Ein Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht kann hier eine aktuelle Einschätzung geben.
Was kostet eine Prüfung?
Die Mietpreisprüfung mit unserem Mietcheck-Rechner ist kostenlos — ohne Anmeldung, ohne Kreditkarte, ohne versteckte Kosten. Falls Sie darüber hinaus ein individuelles Schreiben an Ihren Vermieter wünschen, bieten wir kostenpflichtige Zusatzleistungen ab 9,90 € an.
Brauche ich einen Anwalt?
Für eine erste Einschätzung Ihrer Mietsituation benötigen Sie keinen Anwalt — das kann unser kostenloser Mietcheck-Rechner leisten. Wenn Sie jedoch konkrete rechtliche Schritte erwägen, empfehlen wir die Beratung durch den örtlichen Mieterverein (oft günstig für Mitglieder) oder einen Fachanwalt für Mietrecht. RechtGuide bietet keine Rechtsberatung nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG).
Was passiert nach der Rüge?
Nach Eingang der qualifizierten Rüge ist der Vermieter verpflichtet, die Miete für die Zukunft auf das zulässige Maß zu reduzieren, sofern die Mietpreisbremse tatsächlich anwendbar ist. Ob und in welchem Umfang eine Rückforderung für die Vergangenheit möglich ist, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Wir empfehlen, die Reaktion des Vermieters schriftlich zu dokumentieren und bei Unsicherheiten rechtlichen Rat einzuholen.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse noch?
Die bundesgesetzliche Mietpreisbremse ist aktuell bis zum 31. Dezember 2025 befristet. Ob und in welcher Form eine Verlängerung erfolgt, wird politisch diskutiert. Die Länderverordnungen können abweichende Laufzeiten haben. Über aktuelle Entwicklungen informiert das Bundesministerium der Justiz.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei Gewerberaum?
Nein. Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Wohnraummietverträge. Gewerbemietverträge — also für Büros, Läden, Lagerhallen oder ähnliche Nutzungen — unterliegen anderen gesetzlichen Regelungen. Hier besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit bezüglich der Miethöhe.
Wo finde ich den Mietspiegel meiner Stadt?
Qualifizierte Mietspiegel werden in der Regel von den Städten oder Gemeinden selbst veröffentlicht, oft auf der Website des Wohnungsamtes oder der Stadtverwaltung. Für größere Städte wie München, Berlin oder Hamburg sind sie einfach online auffindbar. Unser Mietcheck-Rechner hat die Daten der wichtigsten deutschen Städte bereits hinterlegt und berechnet die Vergleichsmiete automatisch.
Quellen und weiterführende Informationen
- § 556d–556g BGB — gesetze-im-internet.de
- Bundesministerium der Justiz — bmj.de (Mietrecht)
- Deutscher Mieterbund — mieterbund.de
RechtGuide bietet keine Rechtsberatung nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG). Alle Inhalte dienen der allgemeinen Information und Orientierung. Für eine verbindliche rechtliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder den Mieterverein.