Mieterhöhung Deutschland 2025

Eine Mieterhöhung nach §558 BGB ist das Verlangen des Vermieters, die bisherige Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben. Voraussetzung ist, dass die aktuelle Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich begründen — etwa durch Bezugnahme auf den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Die Mieterhöhung bedarf der Zustimmung des Mieters; ohne diese Zustimmung kann der Vermieter sie nicht einseitig umsetzen.

Wichtig: Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§558 BGB) betrifft ausschließlich bestehende Mietverhältnisse. Sie ist zu unterscheiden von der Mietpreisbremse (§556d BGB), die bei Neuvermietung gilt, sowie von Staffelmiete und Indexmiete, die eigenen gesetzlichen Regelungen folgen. Auch ist zu beachten, dass die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete nur für frei finanzierte Wohnungen gilt — bei öffentlich geförderten Wohnungen (Sozialwohnungen) gelten besondere Mietpreisregelungen der jeweiligen Landesgesetze. In der Praxis ist die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern, weshalb eine sorgfältige Prüfung der formellen und inhaltlichen Voraussetzungen empfehlenswert ist.

Damit eine Mieterhöhung nach §558 BGB wirksam sein könnte, müssen mehrere gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein:

• Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB): Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung diese Grenze auf 15 % absenken (§558 Abs. 3 S. 2 BGB). Diese Kappungsgrenze gilt unabhängig davon, wie weit die aktuelle Miete unter der Vergleichsmiete liegt.
• Ortsübliche Vergleichsmiete: Die Zielmiete nach der Erhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Diese wird anhand des qualifizierten Mietspiegels, Sachverständigengutachtens oder mindestens drei Vergleichswohnungen ermittelt.
• Sperrfrist (§558 Abs. 1 BGB): Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden, es wird frühestens ab dem 15. Monat wirksam.
• Textform (§558a BGB): Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und eine nachvollziehbare Begründung enthalten — etwa den Verweis auf den Mietspiegel mit Einordnung der Wohnung.
• Zustimmungsfrist: Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten eine Zustimmungsklage beim Amtsgericht erheben.

Das Gesetz sieht drei verschiedene Möglichkeiten vor, mit denen der Vermieter eine Mieterhöhung begründen kann:

• Qualifizierter Mietspiegel (§558d BGB): Der häufigste und in der Praxis zuverlässigste Weg. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern anerkannt. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, muss der Vermieter ihn in seiner Begründung heranziehen.
• Sachverständigengutachten (§558a Abs. 2 Nr. 3 BGB): Der Vermieter kann ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen. Dies ist aufwendiger und teurer, könnte aber bei Wohnungen mit besonderen Merkmalen relevant sein.
• Vergleichswohnungen (§558a Abs. 2 Nr. 4 BGB): Der Vermieter benennt mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit deren Miethöhe. Die Wohnungen müssen nach Größe, Lage, Ausstattung und Baujahr vergleichbar sein. Dieser Weg wird seltener genutzt, da die Vergleichbarkeit schwer nachweisbar sein kann.

Neben der Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete gibt es zwei weitere verbreitete Formen der Mietanpassung, die bereits bei Vertragsabschluss vereinbart werden: Die Indexmiete (§557b BGB) koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Die Anpassung erfolgt jährlich und nur, wenn sich der Index tatsächlich verändert hat. Wichtig: Bei einer vereinbarten Indexmiete sind andere Mieterhöhungen nach §558 BGB ausgeschlossen — mit Ausnahme von Modernisierungsumlagen zur energetischen Sanierung. Die Staffelmiete (§557a BGB) sieht von vornherein feste Erhöhungsstufen vor, die im Mietvertrag kalendermäßig bestimmt sind. Zwischen den einzelnen Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen.

Einschätzung: Indexmieten haben in Zeiten hoher Inflation zu erheblichen Steigerungen geführt, da der Verbraucherpreisindex die allgemeine Preisentwicklung abbildet. Bei Staffelmieten ist die Entwicklung dagegen von Beginn an transparent. Beide Formen schließen eine zusätzliche Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete grundsätzlich aus. Zu beachten ist auch, dass bei einer Indexmiete die Anpassung nicht automatisch erfolgt — der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich unter Angabe der eingetretenen Indexänderung verlangen. Bei der Staffelmiete ist dagegen keine gesonderte Erklärung erforderlich, da die Erhöhungsstufen bereits im Mietvertrag festgelegt sind. In beiden Fällen besteht für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Mietanpassung zu einer erheblichen Belastung führen könnte.

Bei baulichen Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder nachhaltig Energie einsparen, kann der Vermieter die jährliche Miete um einen Teil der aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies wird als Modernisierungsumlage bezeichnet und folgt eigenen Regeln, die von der Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete zu unterscheiden sind.

Kappungsgrenze bei Modernisierung: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren nach einer Modernisierung um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Liegt die Miete vor der Modernisierung unter 7 Euro pro Quadratmeter, beträgt die Kappungsgrenze sogar nur 2 Euro pro Quadratmeter. Zudem muss die Modernisierung drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden (§555c BGB).

Wenn Sie ein Mieterhöhungsverlangen erhalten haben, könnten folgende Schritte hilfreich sein:

1. 1Begründung prüfen: Kontrollieren Sie, ob der Vermieter die Mieterhöhung korrekt begründet hat — mit Verweis auf den Mietspiegel, ein Gutachten oder Vergleichswohnungen. Fehlt eine Begründung, könnte das Verlangen möglicherweise unwirksam sein.
2. 2Kappungsgrenze und Sperrfrist prüfen: Überprüfen Sie, ob die 15-monatige Sperrfrist eingehalten wurde und ob die Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in drei Jahren) überschritten wird.
3. 3Vergleichsmiete überprüfen: Nutzen Sie den offiziellen Mietspiegel oder unseren Rechner, um die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung einzuschätzen. Die Zielmiete darf diese Grenze nicht überschreiten.
4. 4Überlegungsfrist nutzen: Sie haben bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens Zeit, um zuzustimmen oder nicht. Nutzen Sie diese Frist und holen Sie bei Bedarf eine Beratung ein.
5. 5Teilzustimmung erwägen: Wenn die Mieterhöhung teilweise berechtigt und teilweise überhöht erscheint, können Sie der berechtigten Teilerhöhung zustimmen und den Rest ablehnen.
6. 6Beratung einholen: Bei Unsicherheiten empfehlen wir den örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht. RechtGuide bietet keine Rechtsberatung nach dem RDG.

Häufig gestellte Fragen zur Mieterhöhung

Die 15 wichtigsten Fragen — klar und verständlich beantwortet

Quellen und weiterführende Informationen

• §§ 557–559 BGB — Mieterhöhung, Indexmiete, Staffelmiete, Modernisierungsumlage (gesetze-im-internet.de)
• §558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (gesetze-im-internet.de)
• Bundesministerium der Justiz — Informationen zum Mietrecht (bmj.de)
• Deutscher Mieterbund — mieterbund.de